Domande frequenti sui mutui

Il mutuo è un finanziamento erogato dagli istituti di crediti per acquistare o ristrutturare un’abitazione. Si definisce mutuo ipotecario quel finanziamento che richiede come garanzia reale per l’erogazione un’ipoteca sull’immobile, per cui la casa entra in possesso della banca nel momento in cui il beneficiario del mutuo non dovesse far fronte ai pagamenti previsti per il rimborso del capitale ricevuto. Si tratta della forma più comune di mutuo, in particolare per ciò che concerne l’acquisto della prima casa.

L’istituto dell’ipoteca è regolato dall’art. 2808 del c.c., e richiede la presenza di un atto notarile. In base a tale atto, il beneficiario del finanziamento (mutuatario) conserva il diritto di proprietà e di godimento dell’immobile, ma riserva all’ente finanziatore (la banca) la possibilità in caso di insolvenza di rivalersi sul ricavato della vendita del bene oggetto di ipoteca.

In genere il mutuo ipotecario arriva a coprire fino all’80 per cento del valore dell’immobile, sulla scorta di una stima effettuata da un perito incaricato. Vi sono alcuni istituti di credito che in determinate situazioni possono arrivare a finanziare anche il 100 per cento dell’immobile, ma a fronte di garanzie aggiuntive e condizioni economiche mediamente più onerose per il mutuatario.

L’iscrizione dell’ipoteca su un immobile per il mutuo comporta l’attribuzione di un valore complessivo all’ipoteca superiore al finanziamento stesso, andando dal 150 al 300 per cento, poiché essa copre anche interessi, anche di mora, premi assicurativi ed altre spese correlate.

La durata del mutuo in media va da un minimo di 5 anni a un massimo di 30 anni per i piani di ammortamento più lunghi. Esistono alcune eccezioni per cui determinate banche a certe condizioni allungano la durata del rimborso anche a 40 e 50 anni, ma sono piuttosto rare.

Sì. Il mutuo è un finanziamento che può essere sia a tasso fisso che a tasso variabile, per cui nel primo caso avremo una rata di importo costante per tutta la durata del finanziamento, il secondo invece può oscillare verso l’alto o verso il basso in base all’andamento degli indici di mercato.

L’Euribor, acronimo di EURo Inter Bank Offered Rate, è l’indice utilizzato principalmente sui mercati finanziari come tasso base per calcolare interessi variabili, per finanziamenti appunto quale il mutuo. Dal punto di vista del calcolo è una semplice media dei tassi forniti dalle banche, dopo aver escluso dal computo il 15 per cento più alto e il 15 per cento più basso dei tassi ricevuti, ed arrotondata a tre decimali.

Per il tasso fisso il parametro utilizzato sui mercati è l’Eurirs, detto anche IRS (Interest Rate Swap), che è pari alla media delle quotazioni applicate ai contratti swap dagli istituti di credito aderenti. I tassi possono avere varie durate, e ciascuna scadenza corrisponde al termine del contratto dell’ammortamento: ad esempio per un mutuo ventennale l’indice di riferimento sarà l’Eurirs a 20 anni.

Gli istituti di credito che prevedono tale formula consentono al beneficiario del finanziamento di passare dal tasso fisso al tasso variabile e viceversa, a seconda della convenienza per il mutuatario. Le condizioni per l’applicazione del tasso misto possono variare a seconda della banca.

Lo spread rappresenta in sintesi il guadagno dell’istituto di credito sul finanziamento di mutuo, che si va ad aggiungere al tasso di interesse fisso o variabile applicato. Questo valore viene calcolato in base all’indice di rischio per l’ente erogatore, per cui maggiore è lo spread, maggiore è il rischio assunto anche dalla banca nel concedere un determinato mutuo.

Il termine Cap indica un tetto prefissato al tasso variabile, oltre il quale il tasso di interesse non può salire. Si tratta di un meccanismo introdotto per evitare che il mutuatario possa andare in difficoltà a causa di un rialzo troppo elevato degli indici sul mercato finanziario.

Non esiste una regola certa, molto dipende dalle singole condizioni e necessità del mutuatario. Quello che possiamo dire è che il tasso fisso offre maggiore sicurezza poiché la rata non cambia a dispetto delle oscillazioni di mercato, una volta stabilito all’inizio dell’ammortamento. Ma il tasso variabile permette maggiori risparmi sugli interessi quando i parametri sono al minimo sui mercati, come accade negli ultimi anni.

Si tratta di una particolare formula che prevede per un certo periodo iniziale stabilito con la banca l’applicazione di un tasso ridotto. Alla scadenza di suddetto periodo, abbiamo l’applicazione dell’usuale tasso fisso e/o variabile corrente per il resto dell’ammortamento.

La Banca d’Italia pubblica ogni trimestre i tassi medi delle operazioni di finanziamento, un valore che prende il nome di TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio). Per calcolare il tasso di usura il tasso medio non può pertanto essere superiore a otto punti percentuali dal valore che la Banca d’Italia fissa come soglia di usura, dati dalla somma dell’aumento massimo al 25 per cento del TEGM più altri quattro punti percentuali. In Rete vi sono strumenti di calcolo molto semplici per capire immediatamente se la banca ha applicato un tasso usuraio al nostro mutuo.

La tipologia di ammortamento più utilizzata nel campo dei finanziamenti è quella cosiddetta “alla francese” per cui a fronte di un medesimo importo della rata di rimborso, la quota interessi è più elevata all’inizio e poi decresce, mentre compie il percorso opposto la quota capitale, che diventa prevalente soprattutto alla fine del piano di ammortamento.

Vi sono condizioni che possono comportare l’accorciamento o l’allungamento del piano di ammortamento, ad esempio la scelta del mutuo variabile con Cap. Vi sono anche specifici piani a rata fissa e durata variabile da concordare con l’ente erogatore.

Alcuni piani di rimborso si definiscono ad ammortamento libero giacché le rate in questi frangenti hanno importi crescenti, poiché sono composte esclusivamente della quota di interessi, mentre il capitale può essere restituito in maniera più comoda entro scadenze predeterminate. Un’altra variante prevede il rimborso del capitale quale inizio per effettuare il ricalcolo delle quote interessi dovute all’istituto di credito.

Se non si provvede al regolare rimborso del finanziamento il rischio è di finire iscritti al registro dei cattivi pagatori e di perdere anche la proprietà dell’immobile su cui grava l’ipoteca. Tuttavia la normativa vigente prevede che si possa chiedere la sospensione del pagamento delle rate in determinate condizioni di difficoltà sopraggiunta. Le fattispecie sono la cessazione improvvisa e involontaria del rapporto di lavoro, sia a tempo indeterminato che determinato, riconoscimento di grave handicap con una condizione di invalidità civile non inferiore all’80 per cento, o decesso anticipato.

La documentazione basilare per avanzare domanda di mutuo prevede

• documenti personali
• documenti di reddito
• documenti dell’immobile

per cui sono necessari copia di un documento di identità e codice fiscale, dichiarazioni dei redditi necessari per stabilire la sostenibilità del finanziamento da parte della banca, e poi l’atto di vendita dell’immobile con planimetria, certificato di abitabilità e copia del compromesso.

Il parere di fattibilità è una valutazione preliminare sulla fattibilità dell’operazione finanziaria, che viene fornita sulla base dei primi dati dal richiedente. Oltre a certificare i requisiti di accesso personali al credito, ossia sostenibilità del reddito e affidabilità creditizia, la banca stabilisce una prima analisi circa il valore dell’immobile, con parere sull’idoneità tecnico-legale de bene alla compravendita, e infine analizza l’eventuale presenza di garanzie supplementari prestate da terzi.

Oltre agli interessi al capitale erogato, che vanno a caricarsi sulla rata di ammortamento, tra i costi da sostenere in questa tipologia di finanziamento vi sono commissioni, oneri fiscali ed altre spese di gestione che sono comprese nel TAEG, il Tasso Annuo Effettivo Globale che funge da parametro di valutazione nel confronto mutui per stabilirne la convenienza. Non possiamo dimenticare infine le spese notarili, che sono necessarie per l’iscrizione dell’ipoteca.

La sottoscrizione del contratto avviene davanti a un notaio con redazione di un atto unico, ed è la certificazione del trasferimento della somma di denaro dalla banca al cliente, con obbligo di rimborso per questi nelle scadenze prestabilite. Una volta iscritta l’ipoteca, la somma di denaro viene erogata in favore del mutuatario nei dieci giorni successivi l’avvenuta iscrizione, e la suddetta ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni in base a quanto prescrive la normativa vigente. Per mutui di durata superiore sarà pertanto necessario rinnovare l’ipoteca stessa.

La surroga è un meccanismo di trasferimento del contratto di mutuo dalla banca originaria a un altro istituto di credito che offre condizioni più vantaggiose per il mutuatario. La possibilità della surroga è stata introdotta dalla Legge Bersani del 2007, tutelando il debitore che può avere così un finanziamento a spese minori, oppure della liquidità aggiuntiva, senza che la banca originaria possa apporre un rifiuto.

Se la banca con cui abbiamo sottoscritto inizialmente il mutuo non può rifiutare il diritto di surroga, l’istituto di credito che vi subentra può invece rifiutare di accollarsi il finanziamento. In genere questo avviene perché si è a pochi anni dalla conclusione del mutuo oppure perché l’immobile ha perso valore, ma può anche succedere che le policy di rischio della banca pongano dei dubbi sui requisiti principali del mutuatario, ovvero sostenibilità del reddito e affidabilità creditizia.

Il mutuo fondiario come quello ipotecario è riservato all’acquisto o la ristrutturazione di un immobile, ma la destinazione d’uso è vincolata esclusivamente alla prima casa. I vantaggi principali del mutuo fondiario sono spese notarili inferiori e un tasso di interesse più conveniente, inoltre rispetto al mutuo ipotecario è possibile per il mutuatario detrarre gli interessi passivi.

Si definisce mutuo chirografario un finanziamento per immobile che viene concesso a imprese, ma anche a privati, senza l’iscrizione di un’ipoteca. L’assenza di questa garanzia reale comporta per il mutuo chirografario l’applicazione di tassi d’interesse più elevati, importi erogati leggermente inferiori, e una durata dell’ammortamento che non eccede mai i 10 o 15 anni.

I cosiddetti mutui a tasso zero sono particolari forme di finanziamento riservate a giovani agricoltori ed erogati attraverso specifici bandi. Si tratta di mutui riservati ad under 40 che operano nell’ambito della produzione, della trasformazione e della commercializzazione di prodotti agricoli, solitamente in aree economicamente depresse e/o svantaggiate del Paese, e chi riceve il finanziamento deve restituire solo la quota capitale e non gli interessi.

Il mutuo per imprese artigiane è un finanziamento finalizzato a sostenere determinati costi di impresa, che viene erogato a un tasso di interesse agevolato da enti di credito del settore. Gli interessati devono dimostrare di aver sostenuto le spese finanziabili entro 6 mesi precedenti alla presentazione della domanda, ed è possibile ottenere fino a 100 mila euro per ogni singolo socio di microimprese e cooperative (fino a un massimo di 500 mila euro complessivi)

Il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia disciplina quali sono gli interventi possibili nel mutuo per ristrutturazione che è possibile chiedere agli istituti di credito. Vi rientrano piccole opere di manutenzione ordinaria come quelli di maggiore importanza (manutenzione straordinaria), restauro e risanamento conservativo, o nuova costruzione. Solo gli interventi di manutenzione ordinaria si realizzano senza bisogno di alcun permesso o concessione edilizia, evitando quindi di versare imposte specifiche all’ente amministrativo cui l’immobile fa riferimento.

Le opere di manutenzione straordinaria sono definite quelle “modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”, pertanto necessitano della presentazione di un progetto edilizio accanto a una domanda di autorizzazione e una denuncia di inizio attività dei lavori.

Per chi stipula un mutuo di ristrutturazione o costruzione nuovi edifici con destinazione abitativa principale lo Stato riconosce ai mutuatari la possibilità di detrarre ai fini Irpef il 19 per cento degli interessi passivi e degli oneri accessori al mutuo, calcolato su un ammontare massimo superiore ai 2.500 euro. La detrazione viene applicata a patto che i lavori abbiano inizio nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo, e che la destinazione ad abitazione principale avvenga entro sei mesi dal termine dei suddetti lavori.

I comparatori finanziari sono siti specializzati che permettono di confrontare offerte di finanziamento in tempo reale, illustrando le condizioni proposte dagli istituti di credito per tassi di interesse, piani di ammortamento, ecc. I comparatori sono molto utili quindi per confrontare mutui e selezionare gli enti finanziari a cui magari richiedere un preventivo gratuito dettagliato.

Per fare un calcolo rata sul mutuo a tasso fisso o variabile è possibile sfruttare i simulatori on line disponibili in Rete, in cui basta inserire solo i parametri richiesti. In alternativa si può usare un foglio Excel utilizzando la funzione “Rata” presente nel programma.